Fondi immobiliari, acquisizioni strutturate, cartolarizzazioni di crediti ipotecari (art. 7.1 e 7.2 L. 130/99), ReoCo, asset management. Un'area di pratica pensata per chi guarda all'immobiliare come asset-class — non come transazione isolata.
L'immobiliare, per lo Studio Legale Tofani, non è una pratica generalista. È il prolungamento naturale dell'area Bancario & NPL: perché un immobile, quasi sempre, è prima di tutto una garanzia ipotecaria — e perché le operazioni di cartolarizzazione, di valorizzazione e di recupero del credito ipotecario richiedono una lettura integrata tra il diritto reale, quello bancario e quello finanziario.
Lo Studio assiste SGR e fondi immobiliari, banche e servicer, investitori istituzionali e società immobiliari nelle operazioni che ruotano attorno all'immobile come strumento di finanza: costituzione e gestione di fondi ai sensi del TUF, acquisizioni strutturate (share deal, asset deal, apporti), cartolarizzazioni secondo gli artt. 7.1 e 7.2 della L. 130/1999, veicoli ReoCo per la valorizzazione di portafogli ipotecari deteriorati, asset management e contrattualistica specialistica.
Il contesto di mercato lo richiede. Nel 2025 il real estate italiano ha movimentato 12,5 miliardi di euro di investimenti (+23% YoY), il secondo miglior risultato storico. In parallelo, il mercato secondario dei crediti NPE garantiti da immobili resta strutturale — mentre i tempi delle esecuzioni immobiliari (mediamente 6 anni per arrivare all'aggiudicazione) continuano a rendere cruciale l'impiego di veicoli alternativi di recupero come le ReoCo.
Costituzione, gestione e dismissione di fondi comuni di investimento immobiliare e FIA italiani immobiliari — lato SGR e lato investitore.
Il fondo immobiliare resta lo strumento di elezione per l'allocazione istituzionale di capitale su asset immobiliari italiani. Dalla riforma del TUF del 2014 a oggi, l'assetto regolamentare si è stabilizzato — con la SGR come perno operativo, l'autorizzazione della Banca d'Italia come presidio, e la disciplina dei FIA italiani immobiliari (reserved o retail, chiusi o aperti, quotati o non) come ossatura.
Lo Studio Legale Tofani assiste sia le SGR nella strutturazione e nel lifecycle del fondo — dalla stesura del regolamento di gestione, all'autorizzazione, alla fase di raccolta e gestione, alla liquidazione — sia gli investitori istituzionali nella fase di sottoscrizione delle quote, nella valutazione del regolamento e della documentazione d'offerta, nei side letters.
M&A immobiliare, portafogli residenziali, commerciali e logistici, operazioni di sviluppo e riqualificazione — in forma share deal o asset deal.
Un'acquisizione immobiliare — soprattutto quando riguarda portafogli plurimi o asset development-ready — non si riduce al rogito. È un processo che attraversa due diligence tecnica, legale, urbanistica, fiscale, la strutturazione del veicolo (SPV, società immobiliare, conferimento in fondo), la negoziazione contrattuale (SPA, lease-back, earn-out sul rent roll), il closing e il post-closing.
Lo Studio assiste investitori e developer in tutte le fasi, con attenzione particolare ai vincoli urbanistici, alle autorizzazioni edilizie, ai rapporti con la PA e alle garanzie tipiche del deal immobiliare (representation & warranty specifiche sul titolo, sulle autorizzazioni, sulle conformità catastali e urbanistiche).
Leasing finanziario e operativo, contratti di locazione commerciale, property management, rapporti con tenant istituzionali.
Dopo l'acquisizione, l'asset immobiliare vive di contratti. Locazioni con tenant corporate, mandati di property management, contratti di leasing (finanziario o operativo), accordi di facility management, polizze, rapporti con la catasto e con il fisco. Una contrattualistica debole erode il rendimento netto: lo Studio lavora perché ogni contratto sia tarato sulla specifica asset-class e sulle dinamiche operative del cliente.
Lo Studio Legale Tofani segue sia la fase ordinaria (locazione 6+6 uffici, locazione commerciale, appalti di manutenzione) sia la fase straordinaria (rinegoziazioni, early termination, contenzioso locatizio, procedure di rilascio), con particolare attenzione agli interessi del locatore istituzionale.
Veicoli SPV, ReoCo ex art. 7.1 e 7.2 L. 130/1999, strutturazione di portafogli di crediti ipotecari deteriorati. Il ponte operativo con l'area Bancario & NPL.
La cartolarizzazione dei crediti ipotecari e dei beni immobili è l'area in cui il diritto finanziario, bancario e reale si intrecciano. Il perimetro operativo è quello della L. 30 aprile 1999, n. 130 — aggiornata da interventi normativi successivi che ne hanno esteso in maniera significativa il raggio d'azione: l'art. 7.1 (veicoli ReoCo per crediti ipotecari non performanti) e l'art. 7.2 (SPV per cartolarizzazione immobiliare diretta, introdotto dal Decreto Crescita 2019).
Lo Studio Legale Tofani affronta la materia con la doppia lente dell'operatore real estate e del consulente bancario: nella strutturazione del veicolo, nella redazione dei contratti di cessione e servicing, nella valorizzazione dell'asset sottostante tramite aste o cessioni stragiudiziali, nella gestione delle interazioni con l'Arranger, il Master Servicer e le società di rating.
Le domande tipiche che ci arrivano da SGR, investitori istituzionali, servicer e developer in fase di valutazione di un'operazione.
La flagship dello Studio. Ogni operazione immobiliare istituzionale si intreccia — prima o poi — con il credito bancario sottostante. L'expertise consolidata sui mandati NPL (oltre €4 miliardi di operazioni documentate) è la base tecnica da cui si sviluppa la pratica real estate secured.
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