ReoCo ex art. 7.1 L. 130/99: da opzione tattica a presidio strategico

Il numero che cambia la prospettiva

Secondo il rapporto T6 2025, il 60% delle esecuzioni immobiliari italiane è aperto da oltre cinque anni. La durata media per arrivare all'aggiudicazione dell'immobile — nei casi in cui si arriva effettivamente all'asta — è di circa 6 anni. Nei distretti del Sud e delle Isole, questo dato supera stabilmente i 7 anni; al Nord Est si scende sotto i 5.

Per chi gestisce un portafoglio NPL a collateral immobiliare, significa una sola cosa: affidarsi alla sola procedura esecutiva è inefficiente sul piano finanziario e spesso dannoso sul piano fiscale. Il tempo erode il valore dell'asset sottostante, le spese del procedimento si sommano, il cash-flow per il fondo investitore diventa imprevedibile.

Cos'è la ReoCo oggi

La Real Estate Owned Company — introdotta nel nostro ordinamento dall'art. 7.1 della L. 130/1999 (novellato dalla L. 160/2019) — è un veicolo di appoggio allo SPV cartolarizzatore, dedicato all'acquisto di immobili in sede di asta giudiziaria per conto dell'operazione di cartolarizzazione. Acquistato l'immobile, la ReoCo ne gestisce la valorizzazione — ristrutturazione, locazione transitoria, vendita sul libero mercato — massimizzando il recupero rispetto a quanto otterrebbe la mera aggiudicazione a terzi.

Il profilo fiscale agevolato (imposte fisse su registro, ipotecaria e catastale) e la perimetrazione normativa sempre più precisa hanno trasformato la ReoCo da struttura di nicchia a strumento sistemico.

Tre casi d'uso ricorrenti

1. Rilancio d'asta in deserzione. Quando l'asta è andata deserta e il ribasso successivo rischia di erodere ulteriormente il recupero, la ReoCo partecipa come acquirente qualificato, preservando il valore.

2. Portafogli multi-collateral. Su portafogli NPL che comprendono decine o centinaia di immobili geograficamente diffusi, la ReoCo è l'unica infrastruttura che consente una gestione coordinata della valorizzazione senza fare ricorso a mandati di property management frammentati.

3. Valorizzazione commerciale. Quando l'immobile può avere un valore commerciale significativamente maggiore rispetto a quello di pronta liquidazione, la ReoCo ha il tempo e lo strumento per svilupparlo.